Markalara Kepenk İndirten Alışveriş Merkezleri mi?

Gözünü iş dünyasına perakende sektöründe açan, bu alanda uygulamalı danışmanlık faaliyetleri yürüten biri olarak, alışveriş merkezlerinin yerinin bende bir başka olduğunu söylemeliyim.

Yıllarca hangi şehre hangi AVM ne zaman açılacak, AVM’de mi mağaza açalım yoksa caddede mi, mağaza açılacak AVM’nin lokasyonu nasıl, müşteri profili uygun mu, AVM’nin marka karması nasıl, mağaza kirası ne olmalı, yapacağı ciro olabilir gibi işlerle uğraşmış birisi olarak son dönemin sıcak gündem olan; AVM kiraları, dükkan kapatan markalar ve iş dünyasının isyanıyla ilgili konuya bende bir katkı sağlamak istedim.

Biliyorum, konu bir kaç satır yazıya sığdıracak kadar dar değil ama burada amaç bakış açınıza katkı sağlamak.

Herkese keyifli okumalar!

AVM ile Zaman Tanıştık?

Kim Milyoner Olmak İster’lik soru: Sizce Türkiye’de açılan ilk AVM hangisidir?

a)      Galeria

b)     Akmerkez

c)      Capitol

d)     Cevahir

e)     Hiçbiri

Cevabınız Galeria mı? Yoksa Akmerkez mi? Eğer cevabınız bu dört seçenekten birisi ise üzgünüm ama cevap yanlış. Bilinenin aksine gerçek şu ki; ülkemizin alışveriş merkeziyle tanışması son yirmi yılda olmadı. İlk AVM’miz, Fatih’in İstanbul’u fethinden sonra o devasa vizyonuyla inşasını başlattığı ve içinde 4 Bin civarında dükkanı içerisinde barındıran, bugünün AVM’ciliğinin havalı kelimesi olan “marka karması”nın bakırcılar, manifaturacılar, kuyumcular gibi kategori yönetiminin bile yüzyıllar önce profesyonelce yapıldığı Kapalı Çarşı’dır.

Son Yıllarda Çoğalmada Mantarla Yarışan AVM’ler

1990’ların sonunda başlayan alışveriş merkezi yatırımları 2010’lara geldiğimizde sayısının 300’leri geçmesiyle artık pik (peak) yaptığını, neredeyse her kafamızı çevirdiğimiz yerde bir AVM görmeye başladığımızda konunun farkına varmaya başladık.

Mahmatpaşa, Mercan, Eminönü ve şehirlerin önemli han ve pasajlarından alışveriş yapma alışkanlığına sahip toplum olan biz, biranda AVM denilen şaşalı yapıların bombardımanı altında kaldık diyebiliriz.

Büyükşehirlerde neredeyse her metro durağında bir AVM, Anadolu illerinin AVM açma yarışı, yerel ve global yatırımcıların bu konuya inanılmaz derecede merak sarması! Bu akım bir çok kişi tarafından “ne oluyoruz” dedirtti desek yeridir.

Geçekten de bu kadar çok AVM’ye ihtiyaç var mı? Yoksa bu da bir çeşit saman alevi mi? Bu devasa yatırımların akşamdan sabaha bir kararla yapılmadığını, AVM başına düşen nüfus sayısı, il başına düşen AVM sayısı, ülke ve sektörlerin büyümesi, alışverişçi davranışları gibi bir çok metrikle ölçümler gibi bilimsel manada bir çok hesapla yapıldığını baştan kabul edelim.

Sayısı konusuna gelince, planlara göre sayıları 400’lerde ama eğer etrafınızda global dilde ölü AVM olarak tabir edilen, yani, başka bir AVM tarafından kafasına sıkılmış AVM görene kadar bunun sayıca yeterli ve yetersiz olduğunu pek söyleyecek gibi değiliz.

AVM Açıyoruz da İçine Ne Koyacağız?

AVM’lerin büyüme trendinde belki de en kritik konulardan birisi de AVM’lerin içindekilerin kimler olacağı konusu. Herkesin şahit olduğu üzere 2002’den sonra ülkemizde esmeye başlayan Avrupa Birliği üyeliği hayali, büyüme, yatırım, markalaşma rüzgarı gibi konular yabancı yatırımcıların ülkemizi radarlarına almasına neden oldu ve bu da AVM yatırımı sayılarının artmasını tetikledi diyebiliriz. Bu süreçte AVM’leri açmak tek başına yeterli değildi, onbinlerce m2’yi dolduracak markaların, hatta benzer alanlarda faaliyet gösteren ürün veya hizmet firmalarının AVM içinde belirli bir dengede olması bile önemli bir konu olarak kaşımıza çıktı.

Kimisi yılların firması, kimisi bu büyüme rüzgarına kapılarak yaptığı markalaşma yatırımı, kimisi de bu işi sadece ışıklı tabela açma işi zannederek başarılı perakendecileri kopyalama yöntemiyle mağaza açma eğilimine girdi ve mantar gibi çoğalan bu AVM’ lerle bir tür kader arkadaşı oldular.

Pazar Gezmesinin Yeni Adı: AVM’ye Gitmek

Otopark imkanları, birden fazla markanın yanyana olması, fiyatta kolayca kıyas yapabilme, sinema imkanı, çocuklarla güvenli bir şekilde gezebilme, acıkınca yemeğini yeme, giderken de market alışverişini yapma hali Türk toplumunun müşteri davranışlarını değiştirmeye başladı. AVM yönetimlerinin müşteri çekmeye yönelik yaptığı aktiviteler, kulaktan kulağa yayılan bu akım, haftasonu akraba yerine AVM gezmesi şeklini almaya başladı.

O kadar ki,, yüklendiğimiz ihtiyaç fazlası poşetlerden dolayı mahalledeki bakkal amca veya esnaf abiye selam vermeden önlerinden geçer olduk. Aa pardon, aslında verecektikde, AVM’de çok yorulduk!

AVM’de Nasıl Dükkan Açılır ki?

Yılların tecrübesiyle ülkemizdeki AVM’lerde yerini alan global firmaların markalarının da gücüne güvenerek gelir ve karlılık analizlerini en ince ayrıntısına kadar yaptığından emin olabiliriz. Ama AVM’de dükkan açma tecrübesi hiç olmamış, ilk defa bu işe girişecek yılların üreticisi patronumuz acaba hangi yetişmiş insan kaynağı, know-how, formül veya parametreyle karlılık hesabı yapacaktı?

Aslında birçoğu, girişimciliğin ayrılmaz parçası olan risk alma güdüsüyle yani ince hesaplar yapmadan “bu iş tutar” mantığı ile işe girişmiş olabileceğinden bahsedebiliriz. M2 başına kira, müşteri başına düşen ciro, çalışan başına ciro, müşteri dönüştürme oranı gibi perakendeciliğin KPI (Anahtar Performans Göstergesi) larına bakmadan ihtiyaçtan fazla m2’de dükkan kiralamış olabilir mi? Veya

TL’mizi unutup dövizin nereye gideceğini öngörmeden AVM’de mağazam var!, marka oldum!, heyecanına kapılarak yabancı para cinsinden kiralama yapma işine ne dersiniz?

Markalara Kepenk İndirten Gerçekten Döviz mi?

Son dönemde ülkemizden kaçıp giden markalar, her geçen gün kepenk indiren yılların markaları, iflas erteleme haberlerini üzülerek okuduğumuz firmalarını iflasa sürükleyen gerçekten de döviz cinsinden kiralama mı?

Evet son yıllarda ekonomik göstergelerimizin çok iyi olduğunu söyleyemeyiz ama karlılığı salt dövize bağlayarak düştüğünü, AVM’ler yüzünden zarar edildiği hatta iflasa sürüklendiği konusu bana göre çokta gerçekçi değil. Öyle ki; bu bizim işimiz dediğimiz bir tekstil perakendecisinin kira/ciro gider oranının %8-12 arasında olduğunu düşünün ve elinize bir hesap makinesi alarak döviz artış oranının toplam ciro veya karlılığı ne oranda etkilediği bir hesap edin. Emin olun bulduğunuz sonuç koca şirketi iflasa veya mağaza kapatmaya götürecek seviyede olmadığını göreceksiniz.

Aklınızdan şunu geçtiğine eminim: “İyi de tüm suçlu hesap hatası yapan marka sahipleri mi?” Elbette değil, eğer diğer kanadı da yazmaya başlarsam yazımı gereğinden fazla uzun tutmaktan sınıfta kalacağım😊 En iyisi ben onu bu yazının devamına bırakayım…

Bu esnada AVM’lerin günahını ölçecek mizanı ben bulmaya çalışayım, sizlerde yazıyı okuduktan sonra katkı sağlarsanız inanın çok memnun kalırım.

Herkese stratejik düşünmeler.

  • Posted by kamilbayar
  • 0 Comments
  • 0 likes
Tags: avm etkisi, mağaza kapama nedenleri, markalara kepenk indirten avm'ler

0 Comments

Leave Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *